公寓大廈發生漏水，如果本身不是專業人員，千萬別試圖自行修繕，也不要急著與樓上住戶理論。一定要遵循「蒐證、抓漏、協商求償」3大步驟，才能有效處理房屋漏水問題，並將漏水所造成的損害降至最低。

一、漏水處理第一步：蒐證漏水現象

發現漏水的第一步不是馬上維修，也不是找樓上理論，而是先做好蒐證。可使用拍攝、錄影等方式記錄漏水的位置、範圍、嚴重程度與發現時間，若漏水已經造成了壁癌、磁磚油漆剝落或隆起等現象，或有造成物品浸水等財產損失，也需一併紀錄。記錄後可先將漏水處下方的物品移開，減少財產損害的擴大。

如果沒有蒐證就直接修繕，屆時發生糾紛就難以證明漏水的範圍，以及漏水造成了哪些物品的毀損，因此花點時間蒐證仍是很有必要的步驟。

二、抓漏方式、費用總整理

公寓天花板、水管漏水的原因有很多種，不見得都是樓上住戶的問題，因此需要請專業人員到現場抓漏，找出漏水的原因，才能確定適合的修繕方式，也才能釐清漏水的責任歸屬。

抓漏的工法可分為透過實驗排除的「傳統抓漏」，與仰賴儀器檢測的「科技抓漏」兩種。

(一)傳統抓漏工法

傳統的抓漏工法需將各個管線逐一進行測漏實驗，排除正常管線後，剩下的就是漏水問題所在。

1.開關水法

開關水法是藉由反覆排空、開啟各個水管，逐一找出漏水的管線。若某處水管關閉後漏水便停止，重新開啟後又繼續滲漏，就說明該管線可能漏水。

2.顏料放流法

將不同顏色的染料分別倒入各個水管，觀察滲出的水源是哪一種顏色，便可找出漏水的管線。

3.堵排法

先將管線的出水口堵住，再放水進入管線內部，如果出水口明明被堵住卻還是滲水，便表示該處管線有漏水問題。

(二)科技抓漏工法

科技抓漏是使用專門的儀器診斷漏水問題，透過不同儀器交互檢測驗證，可以更準確地找出漏水的根源位置並加以修復。

1.水分儀

只需將水分儀貼合於牆面，即可檢測該牆的含水率，一般而言，含水率5%以下尚屬正常，若超過8%則幾乎可確定有漏水。

2.牆體探測儀

將牆體探測儀貼合於牆面，就可以量測牆體的密度，如果牆面某處有明顯的密度落差，就說明該牆面內部很可能有水路管線經過。通常也會使用於室內裝潢，避免敲打牆面時誤觸水管。

3.聽測儀

聽測儀又稱「水管聽診器」，顧名思義，就是讓水電師傅透過聽覺檢測管線的聲音是否異常，藉此判斷有無漏水現象。

4.紅外線熱像儀

紅外線熱像儀能夠探測牆體的溫度，而漏水處的牆體溫度會較低，可由此推測漏水的大略位置和範圍。

5.管道內視鏡

管道內視鏡帶有細長的蛇管和防水攝像頭，可以深入檢查水管內部、牆面裂縫等肉眼難以觀察的地方，再從攝像頭回傳畫面，且不至於損壞建築構造。

(三)抓漏費用

抓漏並非簡單的工程，費用會根據漏水嚴重程度、工法、使用儀器以及師傅本身的經驗能力等因素浮動，建議可以先向水電師傅詢問取得報價。

抓漏之後，如果發現漏水問題與其他住戶有關，漏水的狀況又沒有嚴重到需要立即修繕，也可以先請抓漏師傅開立維修報價單，以便向管委會或可歸責的住戶進一步溝通討論維修事宜。

三、其他住戶可以拒絕進入室內檢查或修繕漏水嗎？

如果發現漏水原因在別的房屋，需要進入其他住戶的房屋內查看或修繕，其他住戶可以拒絕嗎？答案是不行的。

公寓大廈管理條例第6條第1項第2款他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

公寓大廈管理條例第6條第1項第3款管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

根據以上兩條法規，只要漏水有必要從其他住戶屋內進行檢驗或修繕，不論最終是否為該住戶的責任，對方都不可以拒絕維修人員或管委會入內。

四、其他住戶拒絕入室檢查、修繕漏水怎麼辦？

雖說其他住戶不得拒絕入室檢查或修繕漏水，也不代表管委會和維修師傅可以擅自闖入！如果鄰居拒不配合，正確的做法是報請主管機關進行處置，或向法院提出訴訟救濟，千萬不要未經同意就強行進入他人的住宅，否則將造成糾紛擴大。

五、公寓漏水誰負責？釐清漏水責任歸屬

漏水的責任歸屬會視漏水的位置與原因而不同。要先了解漏水位置在公共區域、個人住宅還是共用牆幣/樓地板，也要了解漏水的原因是自然還是人為才能夠判斷。

(一)公寓社區公共區域漏水誰負責？

假設漏水處在社區住戶都可以共同使用的空間，也就是法律上的「共用部分」，如：頂樓、外牆（含對外窗）、樓梯間等，原則上應由公寓大廈的管委會負責處理，但如果規約中有特別約定，則需參考規約來判斷。

(二)居家內部漏水由誰負責？

「專有部分」指住戶私人所有而不開放共用的範圍，如：浴室、廚房等。簡單來說，家門以內的範圍基本上都屬於專有部分。因為專有部分屬於住戶私人所有，所以居家室內的漏水問題時自然也只由該住戶來負責處理即可。

(三)相鄰牆面、樓地板漏水誰負責？

如果是相鄰兩戶之間的共用牆壁，或是樓上樓下共用的地板/天花板出現滲漏水，則由共用該牆面或樓地板的住戶來共同負擔。

(四)人為因素導致漏水誰負責？

絕大多數漏水都是自然因素所造成的，包括設備管線自然老化、正常使用耗損，或天災事變等「不可歸責特定對象」的原因。

但如果是「人為蓄意破壞」、「不當使用操作」而造成漏水問題，原則上都是由造成漏水的人來負責，不論漏水範圍在共用部分還是專有部分，也不論此人是否為公寓住戶。所以人為造成的漏水需要先查明可歸咎的對象是誰，才能對其追究責任。

公寓大廈管理條例第10條專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

公寓大廈管理條例第12條專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

六、樓上漏水到樓下，鄰居拒不修繕怎麼辦？3步驟求償

鄰居間遇到漏水糾紛，一般會建議能協商就盡可能協商，除非實在無法達成共識，或遲遲聯絡不到負責人，再考慮以訴訟求償來處理。

(一)以存證信函或律師函通知鄰居修繕漏水

一般鄰居間聯繫往往透過訊息、電話溝通，但其實要留下通聯紀錄，使用存證信函或律師函才是比較保險的做法。可以在信函內寫明漏水狀況、抓漏檢查結果、希望處理的方式，並定期限請對方完成修繕或賠償，避免對方推託不知情。

(二)溝通討論維修事宜

不同的修繕方式，所產生的費用、時間、風險也不一樣。關於修繕工程選擇、費用分擔與時間安排等事宜，會建議鄰居間盡可能的溝通協議，如有需要也可以委託律師代理協商或調解，討論出一個彼此都能夠接受的共識，會比訴訟更符合經濟效益。

(三)提出民事訴訟求償

如果協商、調解都沒有正面的結果，便需進入民事訴訟程序，一般而言，可以訴訟求償的範圍除了抓漏、維修的費用以外，也可能包括漏水所造成的財產損失。先前取得的影像蒐證、抓漏報價單，都可以在此時提出作為證據。如果對方對抓漏結果有爭執，可能會向法院聲請漏水鑑定，由法院囑託專門的鑑定公司重新查驗漏水狀況，並以鑑定結果做為判決的依據。